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万科怎样“轻舟过三重山”?

2024-03-30 01:12  来源:证券日报 

    王丽新

    “两岸援声啼不住,轻舟将过三重山。”3月29日,在2023年业绩说明会上,万科总裁祝九胜用这句话表达了两层意思,一是感谢各方支持;二是向外界展示万科跨过阶段性关口的信心。

    万科有信心,是行业的好信号。当前,开发规模下行、融资模式改变以及经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍在爬坡,是万科要过的三重山。即便很早就提出“活下去”,但正如万科董事会主席郁亮所说,市场变化之下,过去稳健的标准不一定能完全保障安全,业务能力好只是一方面,还需要强化底线思维,进行更充分的准备。

    那么,万科要做什么准备,怎么变“轻舟”,如何过三重山?在笔者看来,有三大铁律是万科“穿过风雨再见彩虹”的底牌,亦是有望安全着陆的砝码。

    第一,多管齐下增厚现金流“蓄水池”,过好紧日子。从万科一以贯之的现金流管理策略来看,现金流安全是第一要务,不是喊给市场和投资者的套话。截至2023年底,万科经营性现金流连续15年为正,这是万科当下还能承诺“不躺平”的重要底牌之一。

    不过,为了执行这一铁律,万科也颇为不易。一是在保持高销售回款率上下了很多功夫,一方面通过与亚美电竞(中国)有限公司机构合作,推出多种付款方式;另一方面注意听一线声音,及时调整供货系统,灵活定价抢收市场。二是努力维护信用评级,拓展融资渠道,并且一改过去总对总融资模式,转向项目制,增加融资端安全垫。三是有决心且能有效率地去处置大宗资产,加快流动性比较低的不动产和长期股权投资变现,比如将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展,交易对价为23.84亿元。此外,万科2024年交易回款目标是不低于300亿元,足见其偿债决心。四是收缩投资,2020年至2023年期间,万科拿地金额收缩了七成,可谓落袋为安聚焦过好当下紧日子。当然,郁亮自愿将年薪从1000多万元降到10多万元,也是支持公司节省经营成本支出的一种带头态度。

    第二,推进盘活存量资产,把不动产转化为动产,变身“轻舟”前行。作为龙头房企,弱市之下,万科2023年营收规模仍超过4657亿元,权益土地储备面积达约6000万平方米,还有大量经营性不动产等存量资产。

    在供求关系、人口,城市化率等要素转变,导致房地产投资逻辑生变之下,如何让重资产变轻,是万科管理层乃至大多数房企掌舵人的心头大事。在过去一年中,为了翻越经营性物业收益率不足以覆盖利息这重山,万科以轻资产化为核心转型。

    一方面,万科寻求长期资金“外援”,协调险资、银行等机构予以支持,深圳市国资委也躬身入局,正在以多种市场化方式帮助万科完成释放百亿元规模流动性的目标,包括认购万科旗下盈利的消费基础设施等。另一方面,2023年,公募REITs试点持续深入,为万科缓解重资产流动性压力带来新机遇。截至目前,万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段,万纬物流REIT项目已获受理,长租公寓REIT也在积极申报中。当然,从“大船”变“轻舟”不可一蹴而就,需要耐心和时间,好在已完成破冰,未来可期。

    第三,保交付为先,输出好产品和提供好服务,为企业长久“活下去”之大计。仅靠御寒,不足以过冬。仅仅是保障现金流安全活下去,也并不足以穿越周期。地产下半场,谁能提供好产品、好服务,才能真正“活下去”。

    综合来看,未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右,“三大工程”也为房地产企业提供更多发展空间。后房地产时代,依然有很多商机,前提是做好保交付,不流失客户,才能在未来竞争中稳住市场份额,才能围绕客户需求做生意,做长久生意,保护好自身的金字招牌。

    未来万科会交出什么样的答卷,我们拭目以待。可以确定的是,支撑房地产行业回稳向好的基本面并未改变,希望在各方聚力下,万科能步入健康发展新阶段。

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