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公募REITs对不动产运营有哪些影响?

2024-05-29 00:57  来源:证券日报 

    ■王丽新

    公募REITs队伍不断壮大。有关统计数据显示,截至5月28日,中国内地基础设施公募REITs市场已成功上市36只产品,其中不动产权类产品21只,收费收益权产品15只,市场整体发行规模突破千亿元大关,达到1184亿元。

    那么,公募REITs对未来不动产运营将产生哪些影响?

    第一,盘活存量房资产,优化住房租赁企业融资模式。当前,“消化存量房产和优化增量住房”已成各地出台房地产政策的主流方向之一,部分城市已跑通“国企收储未售新房”模式,核心是“以购代建”,将存量房产转化为保障性租赁住房(以下简称“保租房”)。那么,收购方或者住房租赁企业如何运营保租房?怎样实现“投融管退”?

    这里面,公募REITs将大有可为:其一,稳定的现金流和回报率是REITs的价值主张,其估值逻辑和住房租赁的商业逻辑更为匹配,因此与住房租赁企业直接IPO相比,资产REITs更灵活,也更合适;其二,凭借稳定较高的出租率和现金流分派率,自2021年7月份保租房被纳入基础设施公募REITs试点范围以来,目前已上市的5只保租房REITs平均涨幅较高,已得到投资者认可和青睐,使扩募更具备可行性;其三,保租房市场需求量大,后期有望迎来各类主体参与保租房REITs底层资产的运营,试点范围也可能会扩容至房地产长租公寓等领域,规模增长可期。

    第二,转变经营性不动产运营模式,优化房企资产负债结构。我国公募REITs市场正式启航以来,其底层资产已扩容至经营性不动产领域。2023年10月,证监会发布修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,明确将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”纳入底层资产。一个月后,首批申报的中金印力消费REIT等四单项目获批,其底层资产多为购物中心等商业不动产。截至目前,印力、华润、金茂等已经发行了公募REITs,大悦城正紧随其后。

    对开发商而言,持有购物中心、写字楼等经营性不动产,需要沉淀大量资金,流动性差,运营模式重,经营性业务的EBITDA率和NOI收益率难以平衡。因此,REITs对于不动产经营业务的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性。一旦通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售等方式实现退出,跑通REITs赛道,开发商旗下沉睡的资产会转变为源源不断的现金流,其经营模式也将从重资产运营转变为轻资产服务,同时可带动权益投资,优化房企资产负债结构。

    第三,底层资产日趋多元化,为资本市场提供更多收益稳健的中长期投资标的。自基础设施公募REITs试点正式启动以来,资产类型由原先的七大类扩展至现在的八大类,现有类型涵盖了产业园区、仓储物流、工业厂房、保租房、清洁能源、高速公路和生态环保,以及新增的消费基础设施,而消费基础设施类别中又包括百货商场、购物中心等多种资产类型。底层资产物业类型日趋多元化,为资本市场提供了更多收益稳健的中长期投资标的,会不断吸引以中长期资金为主的社会资本积极参与。

    当然,与国外成熟市场相比,当前我国公募REITs市场尚处于起步阶段,但商业不动产领域却已迈出关键一步。若写字楼、酒店、数据中心等成为REITs底层资产,也会对构建房地产新发展模式产生重要作用。

    展望未来,随着REITs市场建设稳步推进,公募REITs逐步进入常态化发行阶段,不动产运营或将迎来资管时代,为投资者提供更丰富的投资选择和长期投资价值,为中国经济的持续增长注入新的活力。

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